Umzug ins Pflegeheim: was mit der Mietwohnung passiert

Gibt es ein Sonderkündigungsrecht beim Umzug ins Pflegeheim?

Nein. Das Mietrecht kennt kein eigenes Kündigungsrecht für den Fall, dass jemand pflegebedürftig wird oder in ein Heim zieht. Es bleibt bei der gewöhnlichen Kündigung des Mieters — mit der gewöhnlichen Frist. Wer auf eine Ausnahmeregel wartet, verliert nur Zeit und zahlt in dieser Zeit doppelt.

Der Grund dahinter ist nüchtern: Ob jemand die gemietete Wohnung noch nutzen kann, gehört zu seiner Seite des Vertrags, nicht zu der des Vermieters. Das gilt beim Umzug in eine andere Stadt genauso wie beim Einzug ins Heim.

Was es stattdessen gibt, ist Verhandlungsspielraum. Ein Aufhebungsvertrag kann das Mietverhältnis zu jedem beliebigen Tag beenden, wenn beide Seiten unterschreiben. Viele Vermieter lassen mit sich reden, sobald ein Nachmieter in Sicht ist — dazu weiter unten mehr.

Welche Frist und welche Form gelten für die Kündigung?

Die Kündigung ist nach § 573c Absatz 1 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Für den Mieter bleibt es immer bei dieser Frist, auch nach jahrzehntelanger Mietdauer. Und sie muss schriftlich erklärt werden: § 568 Absatz 1 BGB verlangt die Schriftform.

Die Verlängerung nach fünf und acht Jahren, von der viele gehört haben, steht im selben Absatz — sie gilt aber ausdrücklich nur für die Kündigungsfrist des Vermieters. Wer seit dreißig Jahren in der Wohnung lebt, kommt genauso schnell heraus wie jemand, der gerade erst eingezogen ist.

Schriftform heißt: unterschriebener Brief im Original. Eine E-Mail genügt nicht, ein Fax ebenso wenig, und auch ein Anruf beim Hausverwalter ändert nichts. Geben Sie den Brief gegen Empfangsbestätigung ab oder schicken Sie ihn so, dass Sie den Zugang belegen können — das Datum entscheidet darüber, ob der laufende Monat noch mitzählt.

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung im Mietvertrag ist nach § 573c Absatz 4 BGB unwirksam. Klauseln mit längeren Fristen für den Mieter oder einem Kündigungsverzicht über die zulässige Dauer hinaus müssen Sie also nicht einfach hinnehmen.

Darf ein Betreuer oder Bevollmächtigter die Wohnung kündigen?

Ein Betreuer darf es nur mit Genehmigung des Betreuungsgerichts. § 1833 Absatz 3 BGB verlangt sie ausdrücklich für die Kündigung des Mietverhältnisses und für jede Erklärung, die auf die Aufhebung des Vertrags zielt. Ein Bevollmächtigter mit Vorsorgevollmacht braucht diese Genehmigung nicht.

Das ist keine Formalie, sondern der Kern der Vorschrift: Die eigene Wohnung ist der letzte Ort, an den jemand zurückkehren könnte, und über ihre Aufgabe soll nicht allein entschieden werden. § 1833 Absatz 2 BGB verpflichtet den Betreuer deshalb, dem Gericht eine beabsichtigte Aufgabe unverzüglich anzuzeigen — unter Angabe der Gründe und der Sichtweise des Betreuten.

Wann die Aufgabe überhaupt zulässig ist, umschreibt Absatz 1 erstaunlich konkret. Eine Gefährdung liegt insbesondere dann vor, wenn die Finanzierung des Wohnraums trotz Ausschöpfung aller Mittel nicht möglich ist oder eine häusliche Versorgung trotz umfassender Zuhilfenahme aller ambulanten Dienste zu einer erheblichen gesundheitlichen Gefährdung führen würde. „Es geht einfacher so" reicht nicht.

Für Bevollmächtigte gilt diese Vorschrift nicht; sie richtet sich an den Betreuer. Die Vollmacht sollte die Wohnungsangelegenheiten aber erkennbar mit abdecken, sonst verlangt der Vermieter zu Recht einen Nachweis. Was in eine solche Vollmacht gehört, steht in Vorsorgevollmacht und Betreuungsverfügung; wer sie beglaubigt, erklärt Die Betreuungsbehörde.

Wie lässt sich die doppelte Belastung verkürzen?

Am wirksamsten über einen Nachmieter. Einen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihn nimmt, gibt es im Normalfall nicht — aber ein zahlungsfähiger Interessent nimmt ihm jedes Argument. Der zweite Weg ist der Aufhebungsvertrag: Beide Seiten einigen sich auf ein Ende vor Ablauf der Frist.

Sprechen Sie den Vermieter früh an, am besten bevor der Heimvertrag unterschrieben ist. Ein sachlicher Brief, der die Lage schildert, ein Wunschtermin und das Angebot, die Wohnung für Besichtigungen zugänglich zu halten: Mehr braucht es meistens nicht. Viele Vermieter reagieren entgegenkommender, als Angehörige erwarten.

Rechnen Sie die Übergangszeit ehrlich durch. Heimentgelt und Miete laufen nebeneinander, dazu kommen Nebenkosten und die Räumung. Woraus sich der Eigenanteil im Heim zusammensetzt, erklärt Eigenanteil im Pflegeheim. Reicht das Einkommen für beides nicht, ist das Sozialamt der richtige Ansprechpartner — und zwar, bevor Rückstände entstehen.

Melden Sie außerdem ab, was an der Wohnung hängt: Strom, Telefon, Zeitung. Für den Rundfunkbeitrag lohnt der Blick besonders, weil im Heim kein eigener Beitrag anfällt und eine späte Abmeldung bare Münze kostet — Rundfunkbeitrag bei Pflegebedürftigkeit führt es aus.

Was geschieht mit der Wohnung, wenn der Mieter stirbt?

Der Mietvertrag endet nicht. Er geht auf andere über, und wer das ist, steht in einer festen Reihenfolge im Gesetz: zuerst der Ehegatte oder Lebenspartner im gemeinsamen Haushalt, dann Kinder und andere Angehörige, schließlich die Erben. Erst danach stellt sich die Frage nach der Kündigung.

Wer eintritt, kann das abwenden. Nach § 563 Absatz 3 BGB genügt die Erklärung gegenüber dem Vermieter, das Mietverhältnis nicht fortsetzen zu wollen — abzugeben innerhalb eines Monats, nachdem die betreffende Person vom Tod erfahren hat. Dann gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Sind mehrere eingetreten, entscheidet jede Person für sich.

Haben mehrere den Vertrag gemeinsam unterschrieben, greift § 563a BGB: Das Mietverhältnis wird mit den Überlebenden fortgesetzt, die es ihrerseits innerhalb eines Monats nach Kenntnis außerordentlich kündigen dürfen. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil der Mieter sind in beiden Fällen unwirksam.

Welche Rechte haben die Erben?

Tritt niemand ein und wird der Vertrag auch nicht mit Mitmietern fortgesetzt, läuft er nach § 564 BGB mit dem Erben weiter. Erbe und Vermieter dürfen dann beide außerordentlich kündigen, mit der gesetzlichen Frist und innerhalb eines Monats — gerechnet ab Kenntnis vom Tod und davon, dass niemand eingetreten ist.

Dieser Monat ist die eigentliche Falle. Wer ihn verstreichen lässt, hängt im gewöhnlichen Mietverhältnis und kündigt danach zur normalen Frist — mit entsprechend mehr Monatsmieten aus dem Nachlass. In den Wochen nach einem Todesfall denkt niemand an Mietrecht; genau deshalb steht dieser Punkt hier.

Denken Sie daran, dass der Vertrag mit allen Pflichten übergeht: Miete, Nebenkosten, Rückgabe, gegebenenfalls Schönheitsreparaturen. Wer die Erbschaft ausschlägt, ist auch daraus heraus — das ist eine Entscheidung über den gesamten Nachlass und gehört in eine eigene Beratung, nicht in die Mietfrage.

In welchem Zustand muss die Wohnung zurückgegeben werden?

Geräumt und im vertragsgemäßen Zustand. § 546 BGB verpflichtet den Mieter zur Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses; alles Eingebrachte muss heraus, auch das, was erst für die Pflege angeschafft wurde. Dass die Pflegekasse einen Umbau bezuschusst hat, ändert daran nichts — die Rückgabepflicht trifft die Mietseite.

Für barrierefreie Umbauten gilt das besonders. Haltegriffe, eine bodengleiche Dusche, eine Rampe oder ein Treppenlift wurden seinerzeit mit Erlaubnis des Vermieters eingebaut — und mit dieser Erlaubnis kam regelmäßig die Pflicht, am Ende zurückzubauen. Wie diese Abrede aussieht und wann eine Sicherheit verlangt werden darf, steht in Barrierefreier Umbau in der Mietwohnung.

Vereinbaren Sie einen gemeinsamen Übergabetermin und halten Sie das Ergebnis in einem Protokoll fest, das beide Seiten unterschreiben. Fotografieren Sie die Räume vorher. Das ist unspektakulär und rettet später die Kaution — gerade dann, wenn die Wohnung monatelang leer stand und niemand mehr genau weiß, wie sie beim Einzug aussah.