Barrierefreier Umbau in der Mietwohnung: Was der Vermieter erlauben muss

Dürfen Mieter die Wohnung barrierefrei umbauen?

Mieter dürfen die Wohnung barrierefrei umbauen, wenn der Vermieter es erlaubt – und auf diese Erlaubnis besteht ein Anspruch. § 554 BGB gibt ihn jedem Mieter, der bauliche Veränderungen für den Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen braucht. Der Vermieter darf nur ablehnen, wenn ihm der Umbau nicht zuzumuten ist.

Der Anspruch richtet sich auf die Erlaubnis, nicht auf die Ausführung. Planen, beauftragen und bezahlen müssen Sie selbst. Dafür kann der Vermieter Ihnen den Umbau nicht mit dem Hinweis verweigern, er habe kein Interesse daran – es ist ausdrücklich Ihr Interesse, das die Vorschrift schützt.

Zwei Dinge sind dabei wichtig. Erstens gilt der Anspruch unabhängig davon, was im Mietvertrag steht: Eine Klausel, die bauliche Veränderungen pauschal verbietet, ist an dieser Stelle unwirksam, denn eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung hat das Gesetz für nichtig erklärt. Zweitens knüpft er nicht an einen Pflegegrad an, sondern an den Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen. Auch die Angehörige, die den Vater im Rollstuhl besucht, kann den Bedarf begründen.

Welche Umbauten fallen unter den Anspruch?

Unter den Anspruch fällt jede bauliche Veränderung, die die Wohnung für einen Menschen mit Behinderung nutzbar macht. Typisch sind eine bodengleiche Dusche statt der Wanne, verbreiterte Türen, Haltegriffe, eine Rampe am Hauseingang, ein Treppenlift im Treppenhaus und das Entfernen von Schwellen. Auch Nebenräume und Zuwege zählen dazu.

Entscheidend ist der Zweck, nicht die Größe. Ein Haltegriff neben der Toilette ist rechtlich derselbe Fall wie ein Treppenlift – nur wird über den Haltegriff selten gestritten. Je stärker der Eingriff in die Substanz, desto genauer schaut das Gesetz auf die Abwägung, und desto sorgfältiger sollten Sie den Antrag vorbereiten.

Dieselbe Vorschrift deckt übrigens auch die Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug und Maßnahmen zum Einbruchsschutz ab. Für die Pflege zählt der erste Fall, aber es erklärt, warum die Norm einen so sperrigen Namen trägt. Was der Umbau im Einzelnen kostet und welche Lösung sich lohnt, steht in den Ratgebern zum Treppenlift und zum barrierefreien Bad.

Wie fragen Sie den Vermieter richtig?

Fragen Sie schriftlich und konkret. Ein Satz wie „Wir würden gern umbauen" lädt zum Nein ein. Beschreiben Sie stattdessen genau, was geplant ist, wer es ausführt, wann es beginnt und wie der ursprüngliche Zustand später wiederhergestellt wird. Je vollständiger die Anfrage, desto schwerer fällt eine pauschale Ablehnung.

In das Schreiben gehören:

• die genaue Maßnahme mit Skizze oder Plan und dem Angebot eines Fachbetriebs,
• der Grund – ärztliches Attest, Pflegegradbescheid oder Schwerbehindertenausweis reichen völlig aus,
• die ausdrückliche Nennung von § 554 BGB, damit klar ist, dass Sie einen Anspruch geltend machen und nicht um einen Gefallen bitten,
• ein Satz zum Rückbau: dass die Maßnahme rückbaubar ist und Sie sie beim Auszug entfernen,
• eine höfliche, aber gesetzte Frist für die Antwort.

Wenn der Umbau eilt, weil eine Entlassung aus dem Krankenhaus bevorsteht, schreiben Sie das dazu. Was in dieser Lage sonst noch zu regeln ist, steht im Ratgeber Entlassmanagement. Und falls der Pflegegrad noch fehlt, stellen Sie den Antrag bei der Pflegekasse parallel – der Zuschuss hängt daran, die Erlaubnis nicht.

Wann darf der Vermieter Nein sagen?

Nein sagen darf der Vermieter nur, wenn ihm der Umbau auch unter Würdigung Ihrer Interessen nicht zuzumuten ist. Das ist eine Abwägung, und sie fällt regelmäßig zugunsten des Mieters aus. Anerkannte Gründe sind etwa eine gefährdete Statik, versperrte Rettungswege oder eine erhebliche Beeinträchtigung anderer Mieter.

Nicht ausreichend sind dagegen die Argumente, die in der Praxis am häufigsten kommen: Der Umbau gefalle ihm nicht, die Wohnung lasse sich danach schlechter vermieten, oder er wolle grundsätzlich keine Veränderungen. Ästhetik und ein vermuteter Wertverlust wiegen den Anspruch nicht auf. Auch der Verweis auf den Mietvertrag hilft ihm nicht weiter.

Schwieriger wird es bei denkmalgeschützten Häusern und bei Eingriffen in tragende Wände. Der Anspruch bleibt bestehen, aber die Ausführung muss zu den Auflagen passen; hier lohnt sich ein früher Anruf beim Bauamt. Lehnt der Vermieter ohne tragfähigen Grund ab, können Sie auf Erteilung der Erlaubnis klagen. Bevor Sie so weit gehen, holen Sie sich Rückendeckung bei einem Mieterverein oder einer Wohnberatungsstelle – häufig genügt ein Brief mit Briefkopf.

Was gilt, wenn die Wohnung einer Eigentümergemeinschaft gehört?

Gehört die Wohnung einer Eigentümergemeinschaft, braucht es zwei Erlaubnisse statt einer. Ihr Vermieter ist dort nur einer von mehreren Eigentümern. Sobald gemeinschaftliches Eigentum betroffen ist – Fassade, Hauseingang, Treppenhaus, tragende Wände –, muss er zuerst einen Beschluss der Eigentümerversammlung herbeiführen, bevor er Ihnen die Erlaubnis erteilen kann.

Das klingt nach einer Hürde, ist aber vor allem eine Verzögerung. Auch im Wohnungseigentumsgesetz steht ein Anspruch: Jeder Eigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Die Gemeinschaft entscheidet über das Wie, nicht über das Ob.

Praktisch heißt das für Sie: Fragen Sie früh, ob das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist, und rechnen Sie mit der nächsten Eigentümerversammlung als Terminvorgabe. Wer erst nach dem Einbau merkt, dass der Beschluss fehlt, kann zum Rückbau verpflichtet werden – und zwar auf eigene Kosten.

Wie der Anspruch innerhalb der Gemeinschaft durchgesetzt wird – Antrag, Beschluss, Grenzen und Kosten –, erklärt der Ratgeber Barrierefreier Umbau in der Eigentümergemeinschaft.

Wer bezahlt den Umbau?

Bezahlen müssen Sie den Umbau selbst. Der Vermieter schuldet nur die Erlaubnis. Allein tragen müssen Sie die Kosten deshalb aber nicht: Ab Pflegegrad 1 zahlt die Pflegekasse einen Zuschuss zu wohnumfeldverbessernden Maßnahmen, und zwar auch dann, wenn die Wohnung Ihnen gar nicht gehört.

Der Zuschuss beträgt bis zu 4.180 € je Maßnahme je Maßnahme. Leben mehrere Anspruchsberechtigte zusammen, kann sich der Betrag erhöhen. Wichtig ist die Reihenfolge: erst beantragen, dann bauen. Wer den Handwerker vor der Bewilligung kommen lässt, steht am Ende oft mit leeren Händen da. Alles dazu steht im Ratgeber Wohnraumanpassung, der auch die Förderung der KfW und die richtige Antragsreihenfolge erklärt.

Müssen Sie beim Auszug alles zurückbauen?

Zurückbauen müssen Sie grundsätzlich alles, was Sie verändert haben: Am Ende des Mietverhältnisses ist die Wohnung so zurückzugeben, wie sie übernommen wurde. Der Vermieter kann auf den Rückbau verzichten, und oft tut er das auch – verlassen Sie sich aber nicht darauf, sondern regeln Sie es vorher schriftlich.

Genau dafür sieht das Gesetz die besondere Sicherheit vor. Sie kommt zur normalen Kaution hinzu, wird getrennt angelegt und deckt die Rückbaukosten ab. Für Sie ist sie kein Nachteil, sondern ein Hebel: Wer eine Sicherheit anbietet, nimmt dem Vermieter das stärkste Argument gegen den Umbau aus der Hand.

Halten Sie in der Erlaubnis am besten drei Punkte fest: was genau zurückgebaut wird, was bleiben darf, und wie hoch die Sicherheit ist. Fotografieren Sie den Zustand vor Beginn der Arbeiten. Beim Auszug ist diese Vereinbarung mehr wert als jede Erinnerung an ein freundliches Telefonat.

Ein Papier, das in solchen Gesprächen hilft und an das viele nicht denken: der Schwerbehindertenausweis. Er belegt die Einschränkung gegenüber Vermieter und Behörde, ist unabhängig vom Pflegegrad und bringt eigene Rechte. Wie Sie ihn bekommen, steht im Ratgeber Schwerbehindertenausweis: Antrag, Merkzeichen, Wirkung.