Barrierefreier Umbau in der Eigentümergemeinschaft: Was Sie verlangen können

Können Sie einen barrierefreien Umbau in der Eigentümergemeinschaft verlangen?

Ja. Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Das steht in § 20 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes, kurz WEG, und es ist ein echter Anspruch – kein Antrag auf Wohlwollen. Über die Durchführung muss die Gemeinschaft beschließen.

Der Unterschied zur alten Rechtslage ist groß. Früher konnte ein einzelner Nachbar einen Umbau blockieren, weil bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum praktisch Einstimmigkeit brauchten. Seit der Reform sind Barrierefreiheit, Ladepunkte für Elektroautos, Einbruchsschutz, schnelles Internet und Steckersolargeräte privilegiert.

Wichtig ist die Rollenverteilung: Der Anspruch richtet sich auf die Gestattung, nicht darauf, dass die anderen bauen oder zahlen. Sie beauftragen und finanzieren; die Gemeinschaft darf mitreden, wie es gemacht wird. Wer wohnt statt besitzt, findet den entsprechenden Anspruch im Mietrecht – dazu unten mehr.

Welche Umbauten fallen unter den Anspruch?

Unter den Anspruch fällt alles, was den Gebrauch der Wohnung und des Hauses für Menschen mit Behinderungen ermöglicht oder erleichtert: eine Rampe am Hauseingang, ein Treppenlift, ein Handlauf auf beiden Seiten, eine automatische Türöffnung, ein Aufzug, breitere Türen, ein Stellplatz näher am Eingang.

Das Gesetz nennt keine Liste, und das ist Absicht. Entscheidend ist der Zweck, nicht die Bauart. Auch die Beseitigung einer einzelnen Stufe zählt dazu, obwohl sie klein wirkt – für einen Rollator ist sie die ganze Hürde.

Getrennt davon steht die Frage, wo gebaut wird. Innerhalb der eigenen vier Wände – im Sondereigentum – dürfen Sie ohnehin weitgehend frei umbauen. Der Beschluss der Gemeinschaft wird gebraucht, sobald gemeinschaftliches Eigentum betroffen ist: Fassade, Treppenhaus, Hauseingang, tragende Wände, Leitungen. Bei Bädern verläuft die Grenze oft mitten durch das Vorhaben, weil Abdichtung und Steigleitungen Gemeinschaftssache sind.

Wie kommen Sie zu dem nötigen Beschluss?

Der Weg führt über die Verwaltung: Sie schreiben einen begründeten Antrag, die Verwaltung setzt ihn auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung, dort wird abgestimmt. Warten Sie nicht auf die Jahresversammlung, wenn es eilt – auf Verlangen einer ausreichenden Zahl von Eigentümern muss eine Versammlung einberufen werden.

Was in den Antrag gehört, entscheidet über Erfolg oder Streit. Zu unbestimmte Beschlüsse sind die häufigste Ursache dafür, dass ein genehmigter Umbau später doch angefochten wird.

Lehnt die Versammlung ab, kann das Gericht den Beschluss ersetzen; wird ein Beschluss gefasst, den ein Nachbar für rechtswidrig hält, kann er ihn anfechten. Beides läuft gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht gegen einzelne Nachbarn, und beides ist an kurze Fristen gebunden: Die Anfechtungsklage muss binnen eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und binnen zweier Monate begründet sein. Diese Fristen sind nicht verlängerbar.

Wann darf die Gemeinschaft ablehnen?

Ablehnen darf die Gemeinschaft, wenn der Umbau die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer unbillig benachteiligen würde. Das sind die beiden Grenzen in § 20 Absatz 4 WEG – und sie sind enger, als sie klingen. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass sie bei Maßnahmen zur Barrierefreiheit typischerweise nicht erreicht werden.

Nicht ausreichend sind deshalb: Der Umbau ist teuer. Er sieht anders aus. Er greift in die Bausubstanz ein. Er schränkt die Nutzung während der Bauzeit ein. Das alles sind gewöhnliche Folgen eines Umbaus, und wer sie genügen ließe, hätte den Anspruch abgeschafft.

Wer ablehnen will, muss also etwas Außergewöhnliches vorbringen – und die Darlegungslast liegt bei der Gemeinschaft, nicht bei Ihnen. Das ist der eigentliche Gewinn der Reform: Nicht Sie müssen beweisen, dass der Umbau nötig ist, sondern die anderen, dass ausnahmsweise etwas dagegen spricht.

Was hat der Bundesgerichtshof dazu entschieden?

Der Bundesgerichtshof hat am neunten Februar zweitausendvierundzwanzig zwei Verfahren entschieden und die Barrierefreiheit darin deutlich gestärkt. Im ersten Fall wollten Eigentümer eines Münchner Jugendstilhauses auf eigene Kosten einen Außenaufzug anbauen; die Versammlung hatte abgelehnt. Der Aufzug ist zulässig – auch am denkmalgeschützten Haus.

Im zweiten Fall hatte eine Versammlung eine erhöhte Terrasse mit Rampe als barrierefreien Zugang genehmigt, und andere Eigentümer klagten dagegen. Auch dieser Beschluss hielt stand. Die Aktenzeichen lauten V ZR 244/22 und V ZR 33/23.

Für die Praxis wichtig sind zwei Sätze aus diesen Urteilen: Kosten, optische Veränderungen und Nutzungseinschränkungen nehmen einer Maßnahme regelmäßig nicht die Angemessenheit. Und eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage liegt bei privilegierten Maßnahmen typischerweise nicht vor. Wer in einer Versammlung mit Widerstand rechnet, sollte beide Entscheidungen im Antrag nennen.

Wer bezahlt den Umbau?

Bezahlen müssen Sie selbst. Wer eine bauliche Veränderung verlangt oder gestattet bekommt, trägt deren Kosten allein – dafür stehen ihm auch die Nutzungen allein zu. Das ist der Preis der Privilegierung, und es ist zugleich das Argument, mit dem sich Widerstand in der Versammlung auflösen lässt: Die Nachbarn zahlen nichts.

Anders wird es nur, wenn die Gemeinschaft den Umbau selbst beschließt. Trägt der Beschluss eine Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und zugleich die Hälfte aller Miteigentumsanteile und entstehen keine unverhältnismäßigen Kosten, verteilt sich die Rechnung nach Miteigentumsanteilen auf alle. Für einen Aufzug, den mehrere Parteien brauchen, lohnt dieser Weg – er ist aber kein Anspruch, sondern eine Frage der Überzeugungsarbeit.

Bevor Sie rechnen, holen Sie die Zuschüsse: Die Pflegekasse fördert wohnumfeldverbessernde Maßnahmen, dazu kommen Programme der KfW und teils der Länder. Alles dazu steht im Ratgeber Wohnraumanpassung: Zuschuss der Pflegekasse. Wer noch keinen Pflegegrad hat, findet den Weg dorthin unter Pflegegrad beantragen.

Was gilt, wenn Sie zur Miete in einer Eigentumswohnung wohnen?

Dann brauchen Sie zwei Erlaubnisse statt einer. Gegenüber Ihrem Vermieter haben Sie den mietrechtlichen Anspruch auf die Erlaubnis zum barrierefreien Umbau. Ihr Vermieter wiederum ist in der Eigentümergemeinschaft nur einer von mehreren und braucht für alles am gemeinschaftlichen Eigentum den Beschluss der Versammlung.

Praktisch heißt das vor allem: früh fragen. Klären Sie, ob das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist, und planen Sie die nächste Eigentümerversammlung als Termin ein. Den mietrechtlichen Weg mit allen Schritten beschreibt der Ratgeber Mieterrechte beim barrierefreien Umbau.