Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum: wo beim Umbau die Grenze verläuft

Die Dusche soll bodengleich werden, die Schwelle zum Balkon muss weg, und an der Wand neben der Toilette braucht es einen festen Griff. In einem Einfamilienhaus wäre das eine Frage an den Handwerker. In einer Eigentumswohnung ist es zuerst eine Frage an das Grundbuch.

Denn nicht alles, was hinter Ihrer Wohnungstür liegt, gehört Ihnen allein. Das Wohnungseigentumsgesetz teilt dasselbe Gebäude in zwei Sphären, und welche der beiden Sie anfassen, entscheidet über den ganzen weiteren Weg: einfach loslegen, den Verwalter informieren oder die Eigentümerversammlung abwarten.

Warum entscheidet diese Grenze über Ihren Umbau?

Diese Grenze entscheidet darüber, ob Sie überhaupt jemanden fragen müssen. In Ihrem Sondereigentum dürfen Sie nach § 13 Absatz 1 WEG nach Belieben verfahren. Sobald eine Maßnahme aber das gemeinschaftliche Eigentum verändert, wird sie zur baulichen Veränderung im Sinne des § 20 WEG — und braucht einen Beschluss der Gemeinschaft.

Der Unterschied ist kein Formalismus. Er entscheidet über Wochen oder Monate: Ein Beschluss setzt eine Versammlung voraus, und die findet in vielen Häusern einmal im Jahr statt. Wer weiß, dass seine Maßnahme im Sondereigentum bleibt, spart sich das Warten.

Er entscheidet auch über das Risiko. Wer am Gemeinschaftseigentum baut, ohne gefragt zu haben, kann zur Beseitigung verpflichtet werden — selbst dann, wenn ihm die Maßnahme bei ordentlichem Antrag hätte gestattet werden müssen.

Was gehört zu Ihrem Sondereigentum?

Zu Ihrem Sondereigentum gehören die im Grundbuch bestimmten Räume und diejenigen Bestandteile des Gebäudes, die sich verändern, beseitigen oder einfügen lassen, ohne das gemeinschaftliche Eigentum oder die Rechte der anderen Eigentümer nennenswert zu beeinträchtigen — und ohne die äußere Gestaltung des Gebäudes zu verändern. So steht es in § 5 Absatz 1 WEG.

Zwei Merkmale stehen also nebeneinander. Das erste ist die Beeinträchtigung anderer, das zweite die Optik des Hauses von außen. Deshalb bleibt ein neuer Bodenbelag im Wohnzimmer Ihre Sache, während ein zusätzliches Fenster in der Außenwand es nie ist — auch wenn es nur Ihre Wohnung heller macht.

Für den altersgerechten Umbau heißt das: Vieles, was wirklich hilft, liegt tatsächlich im eigenen Bereich. Ein Haltegriff auf einer nichttragenden Innenwand, ein höherer Toilettensitz, ein ausgetauschtes Waschbecken, eine umgehängte Innentür — das alles betrifft die anderen nicht.

Was bleibt immer Gemeinschaftseigentum?

Gemeinschaftseigentum bleiben nach § 5 Absatz 2 WEG zwei Gruppen von Bauteilen, und zwar zwingend: die Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, und die Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Das gilt ausdrücklich auch dann, wenn sie mitten in Ihren Räumen liegen.

Prüffrage	Folge und typische Beispiele
Ist der Bauteil für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich?	Dann ist er Gemeinschaftseigentum — auch mitten in Ihrer Wohnung Tragende Wand, Decke, Estrich, Fensterrahmen im Mauerwerk
Dient er dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Eigentümer?	Dann ebenfalls Gemeinschaftseigentum, gleich wo er sitzt Steigleitungen, Heizungsstränge, Treppenhaus, Aufzug
Weder noch — und die äußere Gestalt bleibt unberührt?	Dann kann er Sondereigentum sein Innentüren, Bodenbelag, Sanitärobjekte, Innenputz

Der Zusatz „selbst wenn sie sich im Bereich der Sondereigentumsräume befinden“ ist der Satzteil, der in der Praxis überrascht. Die Steigleitung hinter Ihrer Badezimmerwand ist nicht Ihre Leitung, und der Estrich unter Ihrem Parkett gehört zum Gebäude. Wer die Schwelle zur Terrasse absenken will, arbeitet fast immer an diesem gemeinsamen Bestand.

Hinzu kommt die Möglichkeit des Absatzes 3: Die Gemeinschaft kann vereinbaren, dass auch sondereigentumsfähige Bauteile gemeinschaftlich sind. Manche Teilungserklärung zieht Fenster oder Wohnungstüren auf diesem Weg ausdrücklich in den gemeinsamen Bereich.

Wo können Sie nachsehen, was Ihnen gehört?

Nachsehen können Sie in zwei Unterlagen, die zu jeder Eigentumswohnung gehören: in der Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung und im Aufteilungsplan. Der Aufteilungsplan ist nach § 7 Absatz 4 WEG eine von der Baubehörde gesiegelte Bauzeichnung, aus der Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile hervorgehen.

Beide Unterlagen liegen beim Grundbuchamt und in aller Regel auch bei der Verwaltung. Ein Anruf dort ist der schnellste Weg; wer die Wohnung gekauft hat, findet sie außerdem meist in der Kaufvertragsakte beim Notar.

Achten Sie beim Lesen auf die Nummern: Alle Räume und Grundstücksteile, die zu derselben Wohnung gehören, tragen im Aufteilungsplan dieselbe Zahl. So sehen Sie auf einen Blick, ob der Kellerraum oder der Stellplatz wirklich zu Ihrer Einheit zählt.

Brauchen Sie einen Beschluss für Umbauten in der eigenen Wohnung?

Für Umbauten im eigenen Sondereigentum brauchen Sie in aller Regel keinen Beschluss. § 13 Absatz 2 WEG verweist zwar auf § 20, aber mit einer entscheidenden Maßgabe: Einer Gestattung bedarf es nicht, soweit keinem der anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus erwächst.

Diese Maßgabe ist der praktische Kern der Vorschrift. Der Haltegriff, der neue Bodenbelag, das umgebaute Bad innerhalb der bestehenden Leitungen: Sie fallen unter das unvermeidliche Maß — Lärm und Schmutz während der Bauzeit gehören zum Zusammenleben und machen aus der Maßnahme keine zustimmungsbedürftige.

Anders liegt es, wenn die Folge dauerhaft ist. Ein Bad, das über der Schlafzimmerdecke des Nachbarn plötzlich hörbar wird, oder ein Belag, der den Trittschall spürbar verschlechtert, überschreitet die Grenze. Dann brauchen Sie die Gestattung, obwohl Sie in Ihren eigenen vier Wänden gebaut haben.

Und wenn die Maßnahme das Gemeinschaftseigentum berührt?

Berührt die Maßnahme das gemeinschaftliche Eigentum, führt der Weg über § 20 WEG. Für den altersgerechten Umbau ist Absatz 2 Satz 1 Nummer 1 der wichtige: Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Das ist ein Anspruch, kein Bitten.

Beschlossen wird trotzdem — aber nur noch über das Wie. Satz 2 stellt die Durchführung in den Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung; das Ob steht nicht mehr zur Abstimmung. Wie dieser Anspruch im Einzelnen durchzusetzen ist und wo seine Grenzen liegen, zeigt Barrierefreier Umbau in der Eigentümergemeinschaft.

Die Grenzen zieht Absatz 4: Eine bauliche Veränderung, die die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligt, darf weder beschlossen noch gestattet werden. Ein Treppenlift im gemeinsamen Treppenhaus scheitert daran selten, ein Anbau an der Fassade eher.

Wer trägt die Kosten?

Die Kosten trägt grundsätzlich derjenige, dem die Maßnahme gestattet wurde oder auf dessen Verlangen sie durchgeführt wird. § 21 Absatz 1 WEG sagt das für den Fall des Absatzes 2 ausdrücklich — und gibt ihm im Gegenzug die Nutzungen allein. Wer den Umbau braucht, zahlt ihn also auch.

Von dieser Regel gibt es zwei Ausnahmen. Alle tragen die Kosten mit, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde und nicht unverhältnismäßig teuer ist — oder wenn sie sich in einem angemessenen Zeitraum amortisiert.

Eine abweichende Verteilung kann die Gemeinschaft beschließen. Eine Grenze bleibt aber: Wem nach den vorstehenden Absätzen keine Kosten zuzurechnen sind, dem dürfen durch einen solchen Beschluss auch keine auferlegt werden.

Wie gehen Sie am besten vor?

Beginnen Sie mit den Unterlagen, nicht mit dem Angebot. Besorgen Sie Teilungserklärung und Aufteilungsplan, markieren Sie darin die Bauteile, die Ihr Vorhaben berührt, und ordnen Sie jedes einzeln zu. Erst danach wissen Sie, ob Sie einen Termin beim Handwerker oder einen Punkt auf der Tagesordnung brauchen.

Teilen Sie das Vorhaben der Verwaltung auch dann mit, wenn Sie im eigenen Bereich bleiben. Das kostet nichts, nimmt späteren Missverständnissen die Grundlage und bringt Ihnen oft den Hinweis, dass eine ältere Teilungserklärung ein Bauteil anders zuordnet, als das Gesetz es täte.

Und trennen Sie das Vorhaben, wo es sich trennen lässt. Die Griffe im Bad und der bodengleiche Zugang zur Dusche sind zwei Maßnahmen: Die eine können Sie sofort umsetzen, die andere gehört auf die nächste Versammlung. Wer beides zusammenwirft, wartet unnötig auf den einfachen Teil.

Häufige Fragen

Ist der Bodenbelag in meiner Wohnung Sondereigentum?

Der Belag selbst in aller Regel ja, der Estrich und die Decke darunter dagegen nicht: Sie gehören zum Bestand des Gebäudes. Wer den Aufbau anfasst, etwa um eine Schwelle loszuwerden, verlässt deshalb schnell das eigene Sondereigentum.

Gehört die Wohnungstür mir?

Die Wohnungseingangstür trennt Ihre Räume vom Treppenhaus und dient damit auch dem gemeinschaftlichen Bereich. Sie wird deshalb regelmäßig dem Gemeinschaftseigentum zugerechnet. Ein Austausch — etwa gegen eine breitere Tür — ist dann keine reine Privatsache.

Muss ich die Verwaltung fragen, bevor ich etwas umbaue?

Fragen sollten Sie immer, auch wenn Sie am Ende keine Zustimmung brauchen. Die Verwaltung hat die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan vorliegen und kann Ihnen sagen, wo die Grenze in Ihrem Haus verläuft.

Was passiert, wenn ich ohne Beschluss am Gemeinschaftseigentum baue?

Die Gemeinschaft kann die Beseitigung verlangen und den früheren Zustand wiederherstellen lassen. Das gilt auch dann, wenn die Maßnahme sachlich sinnvoll war und Ihnen bei einem ordentlichen Antrag hätte gestattet werden müssen.

Quellen

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