Wohnung aufgeben: wann das Betreuungsgericht zustimmen muss

Wann braucht der Betreuer eine Genehmigung?

Immer dann, wenn es um Wohnraum geht, den die betreute Person selbst nutzt. § 1833 Absatz 3 BGB zählt vier Geschäfte auf, für die der Betreuer die Genehmigung des Betreuungsgerichts braucht: die Kündigung des Mietverhältnisses, die Erklärung zu seiner Aufhebung, die Vermietung und die damit verbundene Verfügung über ein Grundstück.

Entscheidend ist die Formulierung „selbst genutzt". Sie meint nicht, dass jemand dort gerade schläft. Eine Wohnung bleibt selbst genutzt, solange die Rückkehr nicht endgültig ausgeschlossen ist — der Krankenhaus- oder Kurzzeitpflegeaufenthalt ändert daran nichts. Eine seit Jahren leerstehende Zweitwohnung fällt dagegen nicht darunter.

Was mit der Wohnung beim Umzug ins Heim sonst noch zu bedenken ist — Fristen, Schriftform, Nachlass —, steht in Umzug ins Pflegeheim: was mit der Mietwohnung passiert.

Darf der Betreuer gegen den Willen des Betreuten entscheiden?

Nur in engen Grenzen. Der Betreuer hat die Wünsche der betreuten Person festzustellen und ihnen zu entsprechen — auch Wünschen, die vor der Bestellung geäußert wurden. Abweichen darf er nur, wenn die Person oder ihr Vermögen dadurch erheblich gefährdet würde und sie diese Gefahr krankheitsbedingt nicht erkennen kann.

Für die Wohnung macht das Gesetz diesen Maßstab noch einmal ausdrücklich konkret, und das ist der wichtigste Satz dieser Seite. § 1833 Absatz 1 BGB nennt zwei Fälle einer Gefährdung: Die Finanzierung des Wohnraums ist trotz Ausschöpfung aller Ressourcen nicht möglich — oder die häusliche Versorgung würde trotz umfassender Zuhilfenahme aller ambulanten Dienste zu einer erheblichen gesundheitlichen Gefährdung führen.

Lesen Sie die beiden Wörter noch einmal: trotz Ausschöpfung, trotz umfassender Zuhilfenahme. Das Gesetz verlangt, dass die ambulanten Möglichkeiten vorher wirklich ausgereizt wurden. „Es wird zu Hause halt schwierig" trägt die Kündigung nicht. Wenn also Wohngeld, Hilfe zur Pflege, Pflegedienst, Tagespflege oder Nachtpflege noch offen sind, ist die Prüfung nicht zu Ende.

Lässt sich der Wille nicht feststellen, kommt es auf den mutmaßlichen Willen an. Dabei sollen nahe Angehörige und Vertrauenspersonen Gelegenheit zur Äußerung bekommen — auch dann, wenn sie selbst nicht Betreuer sind.

Was muss der Betreuer dem Gericht von sich aus melden?

Mehr, als die meisten erwarten. Beabsichtigt der Betreuer, selbst genutzten Wohnraum aufzugeben, hat er das dem Betreuungsgericht unverzüglich anzuzeigen — unter Angabe der Gründe und der Sichtweise der betreuten Person. Die Anzeige steht neben der Genehmigung und geht ihr regelmäßig voraus.

Die zweite Hälfte des Absatzes wird oft übersehen. Ist mit einer Aufgabe des Wohnraums aus anderen Gründen zu rechnen, muss der Betreuer auch das anzeigen und dazu schreiben, was er zu tun gedenkt. Gemeint sind Lagen, in denen nicht er kündigt, sondern jemand anderes — der Vermieter etwa, oder die Zwangsversteigerung.

Für Angehörige ist das ein nützlicher Hebel. Wer den Eindruck hat, die Wohnung werde still geräumt, kann beim Betreuungsgericht schlicht fragen, ob eine Anzeige nach § 1833 Absatz 2 BGB vorliegt. Das Gericht führt die Aufsicht über den Betreuer und muss einem Hinweis nachgehen.

Wie läuft das Genehmigungsverfahren ab?

Der Betreuer stellt den Antrag, das Gericht ermittelt und entscheidet durch Beschluss. Vor der Entscheidung muss es die betroffene Person persönlich anhören — § 299 FamFG formuliert das als Pflicht, nicht als Soll. Wie diese Anhörung stattfindet, richtet sich nach dem Zustand: zur Not im Heim oder am Krankenbett.

Häufig bestellt das Gericht außerdem einen Verfahrenspfleger. Das ist eine Person, die allein die Interessen der betroffenen Person im Verfahren vertritt: Sie stellt deren Wünsche fest, bringt sie vor Gericht zur Geltung und erklärt der betroffenen Person, worum es geht. Gesetzlicher Vertreter ist sie nicht.

Inhaltlich prüft das Gericht genau den Maßstab aus dem vorigen Abschnitt. Sinnvoll ist deshalb, dem Antrag beizulegen, was die Prüfung abkürzt: das ärztliche Bild, die Kosten der Wohnung, was an ambulanter Versorgung versucht wurde und woran es gescheitert ist. Wer dazu Rat braucht, bekommt ihn bei der Betreuungsbehörde kostenfrei.

Ab wann darf tatsächlich gekündigt werden?

Erst wenn der Beschluss rechtskräftig ist, und das dauert noch einmal. Ein Beschluss, der die Genehmigung eines Rechtsgeschäfts zum Gegenstand hat, wird nach § 40 Absatz 2 FamFG erst mit Rechtskraft wirksam. Das Gericht muss diesen Umstand in der Entscheidung sogar ausdrücklich aussprechen. Die Genehmigung in Händen zu halten genügt also nicht.

Wie lange, ergibt sich aus der Beschwerdefrist. Gegen eine Entscheidung über die Genehmigung eines Rechtsgeschäfts beträgt sie zwei Wochen, gerechnet ab der schriftlichen Bekanntgabe an die Beteiligten. Erst danach — oder früher, wenn alle Beteiligten auf die Beschwerde verzichten — darf die Kündigung hinaus.

Was passiert bei einer Kündigung ohne Genehmigung?

Sie ist unwirksam, und zwar endgültig. Eine Kündigung ist ein einseitiges Rechtsgeschäft, und dafür sagt § 1858 Absatz 1 BGB klar: ohne die erforderliche Genehmigung unwirksam. Anders als bei einem Vertrag lässt sich das nicht nachträglich heilen — das Mietverhältnis läuft einfach weiter.

Es gibt noch eine zweite Hürde, die im Alltag öfter zuschlägt. Legt der Betreuer die Genehmigung nicht vor, darf der Vermieter die Kündigung aus genau diesem Grund unverzüglich zurückweisen; dann ist sie ebenfalls unwirksam. Praktisch heißt das: Der Beschluss gehört als Ausfertigung mit in denselben Umschlag.

Bei einem Aufhebungsvertrag sieht es anders aus, weil ein Vertrag nachträglich genehmigt werden kann. Wirksam wird die Genehmigung gegenüber dem Vermieter allerdings erst, wenn der Betreuer sie ihm mitteilt. Und fordert der Vermieter dazu auf, gilt Schweigen nach zwei Monaten als Verweigerung.

Gilt dasselbe für einen Bevollmächtigten?

Nein, und dieser Unterschied ist groß. Wer eine Vorsorgevollmacht hat, braucht für die Kündigung der Wohnung keine Genehmigung des Betreuungsgerichts. § 1820 Absatz 2 BGB zählt die Maßnahmen abschließend auf, die auch ein Bevollmächtigter genehmigen lassen muss; die Wohnungskündigung steht nicht darunter.

Das ist ein starkes Argument für die Vorsorgevollmacht — und zugleich ihre unbequeme Seite. Die gerichtliche Kontrolle, die im Betreuungsfall schützt, fehlt dann. Wer die Wohnung ausdrücklich erhalten wissen will, sollte das in der Vollmacht oder in einer Betreuungsverfügung hineinschreiben, statt auf das Gesetz zu hoffen.

Wie beides angelegt wird und worin sie sich unterscheiden, erklärt Vorsorgevollmacht und Betreuungsverfügung.

Was können Angehörige tun?

Sie können sich äußern, und sie sollten es früh tun. Bei der Ermittlung des mutmaßlichen Willens sollen nahe Angehörige und Vertrauenspersonen Gelegenheit zur Äußerung erhalten. Wer weiß, dass die Mutter immer gesagt hat, sie wolle nie aus dieser Wohnung, sollte das dem Gericht schriftlich mitteilen.

Schreiben Sie dabei konkret statt allgemein. Nicht „sie hängt an der Wohnung", sondern wann sie was gesagt hat, wer dabei war, was sie abgelehnt hat. Und ebenso konkret, was an ambulanter Versorgung noch nicht versucht wurde — denn genau daran hängt der gesetzliche Maßstab.

Die betroffene Person selbst ist im Betreuungsverfahren übrigens verfahrensfähig, ohne Rücksicht auf ihre Geschäftsfähigkeit. Sie darf sich also selbst äußern und selbst gegen den Beschluss vorgehen. Wer diesen Weg erwägt, sollte die zwei Wochen im Blick behalten.